Korkein hallinto-oikeus (KHO) otti ratkaisussaan 2025:58 kantaa kiinteistön käypään arvoon arvostamiseen kiinteistöverotuksessa tilanteessa, jossa kiinteistön maapohjan ja sillä sijaitsevien rakennusten yhteenlaskettu käypä arvo on suurempi kuin niiden yhteenlaskettu laskennallinen verotusarvo. Ratkaisussa arvioitiin erityisesti, voidaanko rakennuksen verotusarvoa ja sen käypää arvoa arvioida erillään maapohjasta.
Tapauksessa säätiö omisti kiinteistön maapohjan ja sillä sijaitsevat kuusi rakennusta, joista yksi oli ammattikoulurakennus. Ammattikoulurakennus oli ollut vuodesta 2011 lähtien tyhjillään ja kulujen säästämiseksi vuodesta 2013 alkaen myös ilman sähköä, vettä ja lämmitystä. Rakennuksessa oli sisäilmaongelmia ja sen käyttö olisi edellyttänyt huomattavia peruskorjaustoimenpiteitä. Kuntonsa ja sijaintinsa vuoksi rakennuksella ei ollut enää kysyntää alkuperäisessä käytössä eikä se soveltunut muuhun käyttöön. Ammattikoulurakennukselle oli myönnetty purkulupa tammikuussa 2014, ja purku saatettiin loppuun lokakuussa 2016.
Säätiön omistuksessa rakennuksen käypä arvo oli 0 euroa, sillä ammattikoulutoiminnan päätyttyä rakennus oli aiheuttanut aiheutunut säätiölle vain kuluja. Rakennuksen arvo säätiön omistuksessa oli siten negatiivinen.
Kiinteistöverotuksessa rakennukselle oli määritelty laskennallinen verotusarvo, joka ylitti rakennuksen käyvän arvon säätiön omistuksessa. Kuitenkin rakennuksen ja maapohjan yhteenlaskettu käypä arvo ylitti niiden yhteenlasketun laskennallisen verotusarvon.
KHO:n arvioitavaksi tuli, voitiinko tässä tilanteessa rakennuksen laskennallista verotusarvoa ja käypää arvoa arvioida erillään maapohjasta arvostamislain 32 §:n perusteella. Arvostamislain 32 §:ssä säädetään, että kiinteistön veronalaisten osien laskennallisten verotusarvojen yhteismäärää verrataan niiden yhteenlaskettuun käypään arvoon.
KHO totesi päätöksessään, että rakennuksen verotusarvoksi voidaan katsoa sen laskennallisin perustein vahvistettua verotusarvoa alempi käypä arvo, vaikka rakennuksen ja maapohjan yhteenlaskettu käypä arvo oli suurempi kuin niiden yhteenlaskettu laskennallinen verotusarvo. Rakennuksen arvoa voitiin siten tarkastella erillään maapohjasta.
KHO perusteli päätöstään kiinteistöveron objektiveroluonteella, jossa verotusarvon määrittäminen perustuu arvostamislain 28 §:n mukaisesti verotusarvon määräämiseen erikseen maapohjalle ja rakennuksille. KHO lisäksi huomioi, että kiinteistöverotuksessa rakennus on voitu arvostaa erikseen arvostamislain 32 §:n nojalla käypään arvoon silloin, kun rakennuksella ja maapohjalla on eri omistajat. Näin ollen tulkinta, jossa kiinteistöveron määrä riippuisi siitä, onko rakennuksella ja sen maapohjalla sama omistaja, olisi kiinteistöveron objektiveroluonteen kanssa ristiriidassa. Tältä osin KHO kiinnitti huomiota myös verovelvollisten yhdenvertaisuuteen. Kiinteistöveron luonne objektiverona ja verovelvollisten yhdenvertaisuus painoivat päätöksen perusteluissa enemmän kuin kiinteistöverolain 32 §:n sanamuoto ja kyseisen lainkohdan esityöt.
KHO:n päätös tarkentaa kiinteistön käyvän arvon arviointiperiaatteita ja vahvistaa, että verotusarvoa voidaan arvioida erikseen kiinteistön osille, ei vain kokonaisuutena.
Haluamme olla avuksi!
Kuulostaako monimutkaiselta? Me autamme!
Alderilla on kokonaisvaltaista osaamista yrityksiä koskevan verotusasioiden ja juridiikan eri osa-alueilta. Avustamme ja autamme yrityksiä ja yksityishenkilöitä asiakaslähtöisesti löytämään tilanteen kannalta parhaat ratkaisut ottamalla huomioon muuttuvan sääntelyn ja ajankohtaisen oikeuskäytännön.
Miten me voisimme olla sinulle avuksi? Lue lisää palveluistamme.
